买家服务

在纽约曼哈顿拥有房地产对不同人代表著不同的意义。也许是能在这个令人兴奋的国际都市里居住的美梦成真,或者是可以在这个美国最被认同的房地产市场里投资。无论是何种原因,曼哈顿一直是国内与国际投资者置产的首选。曼哈顿就如一个名牌,在这里拥有房子就等於是拥有一个国际据点。

1. 投资曼哈顿房产的理由

近几年来,美国的房地产经历了有史以来罕见的大波动,但纽约市仍是全美房价最稳定的城市之一 。原因甚多,例如租赁市场长期以来空屋率低,在房价下降的环境里,房主可以选择出租而不需要将房地产以低价出售。曼哈顿的岛形地理也使大楼的增建有限。还有,曼哈顿的房地产虽然是全美最昂贵的市场,但相较於全球其它国际级都市如伦敦,巴黎,香港等,这里的房价并不算贵。因此,大量的国际投资者在此置产,减轻国内经济状况对於曼哈顿市场的影响。 曼哈顿的经济和政治环境稳定,知识及生活品质高尚,文化生活丰富多彩,是一个投资安全,居住有吸引力的国际都市,不但国内高收入家庭喜欢在此购屋,国外投资者也对在纽约置产非常有兴趣。

在纽约置产的目的一般为投资或自住。因为需求不同,投资或自住会影响房型与适合区域的选择。若购买的目的是以投资为主,曼哈顿的是一个非常有效率的房地产市场,因此租金回报率(capitalization rate)都相差不大,租金回报率也就是(税后租金-物业管理费)/购买房屋总价。投资者的考量则以物业与地区的升值潜力为主。若购买的目的是自住,则房型对个人的舒适与週边的环境就比较重要。

 

若是以投资为主,曼哈顿的房地产是一个稳定并且资讯透明,非常有效率的房地产市场。若购买的目的是以自住为主,则曼哈顿人文荟萃,居住环境首屈一指。

 
2. 曼哈顿主要房地產类别

在寸土寸金的曼哈顿,住宅以公寓大楼为主,并有分两种类别:产权公寓(Condo)和合作住宅(Coop)。 因为产权公寓有较高增值率并适合投资,较受投资者与外国买家欢迎。合作住宅出售与出租的的规定要求一般比较多,并且要经过大楼的董事会批准,因此作为投资型房产并不适合。以下具体来看一下Condo与Coop有些什麽不同:

产权公寓(Condo)

  • 买家购买的是特定公寓的独立产权,并与其他业主共同拥有共同领域如大厅,走道等。

  • 业主需要承担公寓每年的房地产税以及物业管理费。

  • 产权公寓通常是较新的建築,有现代设计及高级服务,容易吸引租客。其增值潜力及市场需求也相对强劲。

  • 产权公寓对於买卖与出租的限制不多,有较高增值率和投资价值,对外国客户也比较适合。

  • 买卖与出租转售的产权公寓时,买者或租客需要向大楼董事会提交申请。每栋大楼对买者或租客的申请要求不同,有些非常基本,有些则需要买者或租客向他们公开自己的财务状况。如果是预售房或董事会尚未成立的大楼,则不需要这个步骤

  • 因为业主拥有产权,大楼董事会只有优先购买权(right of first refusal)。如果大楼董事会不接受申请的买家或房客,大楼董事会则需要以相同的价格将房子买下或租下。 大楼董事会的审核只是型式上的作业。

合作住宅(Coop)

  • 合作住宅是由一个股份公司(cooperation)所拥有的公寓。业主购买到的并不是公寓某个单位的产权,而是这个公司的股份,并且拥有这个公司给予的长期的“租赁使用权”。

  • 合作住宅的股东根据其股份的多少每月支付公寓的房地产税,物业维护费等持有成本。

  • 合作公寓的买方或租客需要将一些关於个人的详细资料,包括财务状况,推荐书等,经由大楼董事会审核批准,同时大楼董事会也会要求与买方或租客面谈。购置时间会比较长,甚至有被驳回的可能。(一般情况下外国人的买者申请不会被通过)

  • 大部份合作住宅对出租与出售有限制。比如业主需要自住几年後才允许出租,不允许家长帮子女购买等。

  • 合作住宅较多限制也有许多规定,若住户违反规定,合作住宅的大楼董事会有权利驱逐住户。

在纽约这个独特的市场上,因为历史原因,多数的公寓为coop。虽然外国人能够投资的condo仅占市场的少部分,但从80年代起,所开发的公寓大楼都是以 condo 为主,condo 买方的选择将越来越多。同时,目前开发商所建设的新公寓大楼更是注重现代设计并充满高级服务与最完备的设施。更是吸引各国投资者在纽约置产的原因之一。

纽约市产权公寓(Condo)与合作住宅(Coop)房源建築年代

 
3. 参与的专业人士

海外投资人在曼哈顿购屋因交易手续複杂,使用专业人士的协助不仅可为客人鑑定最适合的投资机会,简化程序,并确保交易完成。参与在曼哈顿购屋过程的专业人士包括房地产经纪人,房地产律师,若需要贷款,则有贷款银行。有些投资者也会在置产之前与税务专家或会计师徵询关於税务方面的处里置产的目地一般为投资或自住。

以下是关於参与在纽约购买房产的专业人士的角色和责任的简介:

房地产经纪人

  • 经纪人在购屋的过程中会指引客户,并非只是带人看房,因此聘雇经纪人再购买过程中协助,出面鑑定房地产,和代表买方议价对买方比较有利。

  • 根据房地产交易协定,所有经纪人都需要互相合作,任何一位经纪人都可以安排带客人看所有上市的房源,发挥为买方寻找最合适的物业的作用。

  • 业主一般与一位经纪人籤约,由他独家代理,所有要看房的人都须要与独家代理的经纪人安排看房。因此,买方只需要使用一位经纪人即可。

  • 经纪人费用是全由卖方支付,如果买方没有雇用经纪人,卖方经纪人则获取全额佣金。如果买方雇用经纪人出面协调,则佣金将由双方经纪人对分。

房地产律师

  • 在纽约的房地产交易,买方和卖方都聘请律师审查交易的文件。

  • 律师在卖方接受了最终的价格後,马上就需要。因此律师最好先準备好。

  • 因为纽约的房市特殊,最好要选择对纽约房产交易熟悉的律师。

  • 买方律师进行尽职调查包括审核大楼的财务状况,建设提供方案(offering plan)等以保护买方的利益。

  • 安排产权调查与过户

贷款银行

  • 国外买家目前也可以在美国申请贷款。若购房者要贷款,最好在看房产之前就与贷款银行联繫。如此购房者就可以确定可以贷款的数量与银行融资的要求,才不会耽误购屋的时间。

税务专家/会计师

  • 由於对海外投资者的税收法律责任与美国本地居民有所不同,购买公寓是否自住或作为投资,在应纳税额也有变化,国际买家应谘询税务专家或会计师。

 
4. 购屋程序与所需时间

以下为在纽约曼哈顿购买产权公寓(condo)的程序。购买投资或自住房产程序十分相似,不同在於若有融资,投资型买家的头期款额度要求会较高。

 

在锁定目标房产後到过户所需的时间约:

 

现金购屋(4~8週)

贷款购屋(10~16週)

  1. 取得贷款机构初步核准(1週): 美国境内银行。

  2. 锁定目标房产(2日~数个月):房地产经纪人会筛选合适的房产,为客户的时间做最高效率的安排。

  3. 报价与议价(数日):房地产经纪人可为买方谈判与争取许多有利条件,包括财务和非财务方面。

  4. 执行合约(1~2週):双方负责準备合约的律师会提出达成协议的条款。买家律师会在合约签署前对房产调查可能存在的风险。一旦达成共识,双方即开始履行合约。此时,买方需提交10%定金给律师。律师会将定金存在一个代管帐户里。定金在过户时会释放给卖方。其馀的付款则在过户时付清。

  5. 申请房贷与取得承诺函(Commitment Letter)(6~8週):买方正式申请贷款,贷款机构会先行风险调查和评估,包含房价评鑑等等。之後向贷款人发放承诺函。

  6. 向大楼委员会提交买卖申请并取得核准(2~4週): 可与上列第5项同时进行。

  7. 安排过户(1日):过户时,所有相关人士(买方、卖方、律师、经纪人)会聚集一堂签署大量的文件,同时付款予卖方、房产转移至买方名下。这多半是一次性的过户程序。

 
 
5. 纽约市公寓交易成本
房产交易成本 buyer.png

免责声明:上述费用因每筆交易状况不同会有变更。所有信息也可能有错误,遗漏和变动。请与银行/抵押贷款经纪人确定贷款方面的费用。签订合同之前,也请您谘询您的律师。

 
6. 曼哈顿区域图