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卖家服务

当出售房产时，每一位业主都希望在最短的时间内，经历最少的麻烦，并得到最好的交易。但是房产销售不仅仅是插块“出售”的牌子然後等著买家自动来找您如此的简单。好的价位需要专业的房产经纪人在中间引导以及开发更多的客户群。我可以帮助您简化房产销售过程，吸引更多的买家以，将您的房产完美的呈现给濳在买家，并争取最好的销售回报。

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以下是关於销售房产所需做的决定和程序，欢迎咨询我的服务！

1. 決定出售

生活方式的改变往往是决定出售房产最主要的原因。但是您决定出售您的房产的时机，也许无法与最好的市场条件相吻合。因此，您需要有一个详细的计划，其中包括您现在出售房产的原因，以及您在出售房产前或之後购买新的房产的计划。

 

一般情况下，市场往往有买卖双方常年之间的某些平衡，因此影响了交易量的季节性。春季往往是最活跃的时间，不少购房者因为天气转好而出来看房; 相对的，也有更多的卖家。冬季的市场是由於假日和寒冷的天气，房产市场比较缓慢，相对的，出售的房源也比较少，减少竞争。房产的价格是以供应与需求而影响，而不是因为季节而变更。因此，当您决定要销售您的房产时，销售时间并不需要一定配合季节，而应该依您自己的需求为主。

 

此外，从决定卖房的过户，之间可能有许多无法预计的状况，出售的房型是产权公寓（Condo）还是合作公寓（Coop），买方将以现金购买或需要抵押贷款，都会影响过户的时间。 

决定出售
2. 僱用房产经纪人

许多业主曾试图私售自己的房子，但是最终还是使用房产经纪人。出售房产是一个复杂的、耗费时间和精力以及资金危机四伏的任务。由您自己出售不一定会节省钱，反而让您花费了宝贵的时间。因为买家知道您没有使用房地产经纪人代理销售，在出价时他们也会因为想要节省一些钱而更压低价钱。如果买方有经纪人代表，买方的经纪人也不会愿意带他们的客人给您。因此，减少潜在的买家来看房，对售价不利。 即使您愿意付买家的经纪人佣金，因为你没有一个专业的代表，您在这个过程中就处於不利的地位。

 

因此，选择房产经纪人代理是迈向成功的销售中个非常重要的步骤之一。当我为您代理销售房产时，我会使用我的专业知识和资源来实施一个全方位的计划，有效地协调所有活动，以完成交易，包括定价，广告和展示，营销和谈判最好的条款，我的服务将对您有许多利益。

专业人士

房产经纪人是不动产营销方面的专家，这是我的工作。 在美国，房产交易大多数是通过房产经纪人服务交易而成，显示业主对房产中介业的信任。我拥有专业的知识，可以了解您的需求和回答您的疑问，能够细节的总结出如何销售您的物业，并能够快速的进行市场推广以及提供服务保证。房产经纪人的定位十分准确，好的房产经纪人的服务也体现出了真正的价值。在纽约市，业主一般需要由一位经纪人独家代理，并要籤约，所有要看房的人都须要与独家代理的经纪人安排看房，如此可以减少混乱。签约表示我会对您的房产销售尽力而为的承诺，也表示您对我的信任。

扩大销售管道

房产经纪人有一套独具特色的房产中介管理制度和运作手段。我有许多媒体管道，能把有兴趣的买家带到您府上，包括将您的房产登记在地产经纪内部互联网系统中, 为您的房产提供无与伦比的曝光并确保有最多房产经纪人帮助您寻找买家。我知道怎样确定具体的广告目标, 使用所有可用的市场营销工具,以确保您的房产销售得当，将您的房产显示在最多的濳在买家。此外，我还会代表您进行各种推销努力，从举办开放日（Open House）和处理电话咨询到向预期买家展示你的房产。我不只会为您安排带濳在买家来看房，也会运用我的销售能力和谈判技巧帮助您得到最好的销售回报。我将审查买方的财务和背景资格，协助获得批准董事会的过程，并确保接受的报价变成签署的合同，使交易成功。

方便和高效率

僱用房产经纪人销售您的房产可以节省您大量的时间和麻烦。除了安排和带濳在买家看房，我会为您提供当地市场情况信息，帮助您现实适合的订价，以及让您随时了解可能影响您的房产的市场变化情况。同时，我的一部分责任是作为买家和卖家之间的联络人。购买或销售房产意味著大量的文书工作，包括準备董事会批准，非常耗时。 

僱用房产经纪人
3. 订定售价

设定上市出售的价格是销售房产过程中最具挑战性和重要的决定。在美国，资讯非常透明，买家很容易就可以查询到类似房产最近出售的价位，而将不愿意出高於市场价格（Market Value）。真正想要出售的卖家一般也尽量以市场价格来定价，希望能以最短的时间得取最高的价位。

适合的定价战略是销售成功的开始

最初上市的房价将会直接影响可以吸引多少买家，以及销售的速度。当房产首次进入市场时，这段时间最容易引起买家的注意。如右侧定价金字塔图所示，售价準确的定於市场价格，才能达到最高的回收。如果售价订得过高， 买家或买家房产经纪人在搜索房源时，您的房产往往已先被搜索房源的系统所排除，而不受人知。就算买家找到您的房产，因为价位订的太高，买家也会觉得您没有诚心卖，而兴趣缺缺。最後，还是要降价，并且耽误了宝贵的时间。

 

如果您的售价定的太低，一般来说，房产会很快的销售掉，但是，您的回收就会降低。虽说如此，在卖家市场，通常会又很多有兴趣的买家来抢，最後，成交的价位还是会回到市价。我能够提供当地市场情况信息，以及让您随时了解可能影响您的房产市场的变化情况，引领您设定一个适合的定价战略。

时间是您的敌人

房产上市後的前30天是至关重要的 - 经验显示，如果售价适当，您最可能在这个“机会之窗”期间，获得最高的市场价值。

 

通常，房产在上市後的第二至第四或第五週期间，将有最多潜在买者及买家房产经纪人感兴趣。这段时间之後，潜在的买家会觉得这个房产尚未销售，需要看这个房产的迫切性降低，展示房产的次数就会减少，您获得报价的可能性也会降低。同时，您的房产在市场上越久，潜在的买家越会认为“这个房产有问题”，甚至觉得这个房产出售的资料可能是不正确的，更减少出售的机会。这就是为什麽从一开始就正确的定价是非常重要的。

订定售价
準备房产待售
4. 準备房产待售

在向潜在买家展示您的房产时，第一印象至关重要。虽然买家们知道这个房产不是全新的，但是他们正在寻找一个“新的家”，因此这个空间的必须是完好无缺的。房产需要显示有被好好管理，清洁没有杂乱，并有质量，才能吸引人。以下这些有用的提示将会增强您的房产的外观和价值，并吸引更多濳在买家。

显示完好无缺的状况

  • 彻底清洁内外， 如有必要，找职业的清洁公司把裏外完全地清洁乾净，有窗明门净的感觉。

  • 週全地检查房子，修复任何有破坏的地方，比如修理或更新坏掉的门或窗，抽屉，灯泡，开关板盖等。

  • 清除和修复所有漏水的迹象，霉变，漏水的龙头，和其它的问题。

  • 擦亮所有玻璃和镜子的表面，以及将地板打蜡。

  • 重漆所有的墙壁中性颜色，漆天花板和门窗的框架白色。

屋内保持整洁明亮

  • 随时保持屋内乾净整齐并且没有杂乱。把不用的东西收起来，不要到处乱放，包括儿童和宠物的玩具。

  • 去除多馀的傢俱和饰品，以显示更多的空间。

  • 将个人物品如照片等收起来，使潜在的买家更容易能够想像这是自己的空间 。

  • 使用日光或灯光增加照明，为暗的房间增加额外的灯或重点照明。

  • 在展示之前，清除垃圾箱，使用空气清新剂或中和剂来消除气味。

保持厨房清洁

  • 厨房要刷洗乾净，要保持随时无油烟、亮丽的清洁。

  • 水槽中没有碗碟，调味品请收入厨柜裏。

  • 所有的烹饪用具和小家电收起来，不要搁放在外头，尽可能多显示臺面的空间。

浴室保持通风整洁

  • 浴室内使用的毛巾，牙膏，牙刷，化妆品，及各类盥洗用品，要收入厨柜内，不要零乱的到处乱摆放。

  • 毛巾需要乾净整齐地掛著，不要放多馀的毛巾。

  • 使用之後，请清洗乾净并保持乾燥。

睡房要整洁舒适

  • 床铺必须铺好，换下的衣服要整理好放回衣柜内。

  • 地上不要有丢弃物或其它妨碍走路的物件。

  • 衣橱要保持通风、洁净、整齐加上无异味，多馀的衣物最好收到储藏室。

最後，潜在的买家在看房时，如果业主在场，买家会觉得彆扭，因此，业主最好迴避。

营销房产
5. 营销房产

营销房产最有效的方式是尽可能的增加市场的曝光率。您的房产能显示在越多的潜在买家面前，有多位买家出价的可能性就越高，有竞争的情况就有机会以较高的价钱卖出。策略性的行销是吸引有心购买和合格的买家的关键。一旦您的房产打入市场，立即进行强力宣传，吸引多位买家前来看房子。

 

我的最终目标：在最短的时间内为您的房产获得最佳的价格，同时提供最高水平的客户服务和最完整的销售经验。以下是我为您的房产销售的营销活动和工具：

  • 安排适当的专业摄影来显示您的物业最完美的一面。

  • 撰写广告，设计独特的视频内容来吸引濳在客户。

  • 在我们的公司和个人的网站，以及其它商业的网站如StreetEasy, 纽约时报，Zillow, 等发布售房信息。

  • 在纽约房产经纪人的互联系统上列出完整的售房信息，和买家房产经纪人合作，鼓励带客人来看房。

  • 在社交媒体平台如Facebook, Pinterest, 微信，微博等宣传您的售房信息。

  • 通过电子邮件向广泛的客户群和房产经纪人宣布上市。

  • 设计和製作买家可以带回家的印刷材料，如传单，小册子，明信片等。

  • 安排房产开放日(Open House)，和私人展示来看您的房产。

  • 和看过房产的买家进行固定追踪反馈。

  • 定期报导销售和买方的活动，让您能了解销售状况。

  • 持续观察市场趋势和类似房产上市的活动，以确保您的房产保持在市场上的竞争力。

谈判到过户
6. 谈判到过户

谈判阶段

当有买家对您的房产有兴趣，并且有意报价时，谈判阶段就开始。有可能只有一位买家，也有可能好几个买家同时想买您的房产。有些买家可以全部现金付款，有些买家则需要贷款，每个交易，都有不同的状况。有时候，出最高价的买家如果经济能力不理想，有可能无法贷款，则出的价位较低，但可以全部现金付款的买家，反而是比较好的选择。作为您的房产销售代理，我将为您先了解买家的购买能力，呈现所有报价，指导您如何议价，尽量为您争取最好的价位和最有条件的买家。

执行合同

当您和买方达到双方都可以接受的价格和条件时，您的律师将準备合同提交给买方的律师，双方的律师会提出达成协议的条款，以确保双方符合所有的法律和财务的要求。买家律师会在合同签署前，进行房产调查，评估可能存在的风险。一旦达成共识，双方即开始履行签署合同。此时，买方需提交10%定金 (Deposit) 给律师。律师会将定金存在一个代管帐户里。定金在过户时会释放给卖方。其馀的付款则在过户时付清。这个阶段一般需要 1-2週来完成。

过户之前所需的各项文书工作 

买家在过户之前会有一些需要处理的作业。我会协助买家在这个阶段快速完成一切。

 

正式向银行申请房贷

如果买方需要贷款，则买方将需要正式向银行申请房贷与取得承诺函（Commitment Letter），贷款机构会先行大楼和个人的风险调查和评估，包含房价评鑑等等。之後向贷款人发放承诺函。

 

向大楼董事会提交买卖申请

在纽约市，房产大多数是公寓房型，买方需向大楼董事会提交买卖申请并取得核准。有产权公寓 (Condo)  通常要求比较少，手续也比较简化。 合作公寓 (Coop)则要求比较严，通常，买方需要显示工作證明，资产證明，报税资料，推荐书等。大楼董事会也会进行信用调查，和确定收入和支出的比率不能太高。合作公寓的大楼董事会也会要求面试买家和所有将居住於单位里的準住户。如果条件不付合，合作公寓的大楼董事会可以不批准这个交易，则您将需要重新将您的房产上市，所有的步骤重新再来，浪费了宝贵的时间。因此，在谈判阶段时，充分的了解买家背景和购买能力是非常重要的。同时，我会指导买家如何向大楼董事会显示他们最美好的一面使他们能够顺利过关，让交易成功。

过户

过户时，所有相关人士（买方、卖方、律师、经纪人）会聚集一堂签署大量的文件，当天您会把钥匙和房产权交给卖方。卖方会通过律师进行余款的交付。

6. 纽约市公寓交易成本
房产交易成本 seller.png

FIRPTA - 外籍人士在交屋时需预扣15％的税。卖方可申请降低或消除扣缴。请谘询您的会计师或律师关於这个问题。

 

免责声明：上述费用因每筆交易状况不同会有变更。所有信息也可能有错误，遗漏和变动。请与银行/抵押贷款经纪人确定贷款方面的费用。签订合同之前，也请您谘询您的律师。

纽约市公寓交易成本
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